A. Kira Sözleşmesi Nedir?
Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesinde tanımı yapılan kira sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, rızai ve süreklilik arz eden bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmelerinde, kiraya veren bir şeyin (taşınmazın) kullanımını yahut kullanmayla birlikte o şeyden yararlanmayı kiracıya bırakmayı üstlenmektedir. Kiracı ise kiraya verenin edimine karşılık olarak kararlaştırdıkları kira bedelini ödemeyi taahhüt etmektedir.
Kira sözleşmelerinde şekil şartı bulunmamaktadır. Haliyle yazılı olarak veya sözlü olarak da düzenlenmeleri mümkündür. Kira sözleşmeleri, hem belirli hem de belirsiz süreli olarak düzenlenebilir. Belirlenen süre dolduktan sonra bildirime gerek olmaksızın sona eren kira sözleşmeleri belirli sürelidir.
B. Kira Bedelinin Tespiti Davaları
Kira sözleşmesinin tarafları, sözleşmeyi düzenlerken kira bedelini de serbestçe tayin edebilirler. Ancak bu serbestlik, sözleşmenin kurulması esnasında taraflara tanınmıştır. Sözleşmenin devamında uygulanacak kira bedellerinin belirlenmesinde birtakım kanuni sınırlamalar geçerlidir. Kanuni düzenleme (BK, m. 344), bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamaya göre kira bedelinde değişim öngörmektedir.
Kiracı ile kiralayan arasında kira bedelinin belirlenmesi hususunda çıkan ihtilaflarda kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Bu dava hem kiracı tarafından hem malik tarafından hem de kiraya veren (malikle aynı kişi değilse) tarafından açılabilir.
Peki, kira tespit davası ne zaman açılır?
Kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce yani önceki sözleşme dönemi bitmeden en geç 30 gün önce açılmış olmalıdır. Bunun dışında kiraya veren söz konusu süre içinde kira bedelini artıracağını kiracıya yazılı olarak bildirdiği takdirde yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açılması mümkündür. Bu durumda mahkemece tespit edilen kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren yani geriye dönük olarak uygulanır.
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli ve yetkili mahkeme davalının ikametgâhındaki ya da gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
C. Kira Sözleşmesinin Feshi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi için kiracının sözleşme süresi bitmeden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunması gerekir. Aksi durumda kiraya veren kira sözleşmesinin süresinin sona erdiğinden bahisle kira ilişkisini sona erdiremez ve sözleşme aynı koşullarda yeniden uzar. Ancak 10 yıllık süre sonunda kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin, en az 3 ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
D. Kiralananın Taşınmazın Tahliyesi
Kiralayan, kiraya verdiği taşınmazı belirli koşulların varlığı halinde icra ya da dava yoluyla tahliye ettirebilir. Kiraya veren aşağıdaki sebeplerden birinin varlığı halinde, dava açarak kira sözleşmesinin feshi ile birlikte kiracının tahliyesini isteyebilir:
- Kiraya vereninin veya kanunda sayılan yakınlarının kiralanan taşınmaza duyduğu ihtiyaç (BK, m. 350),
- Kiralanan taşınmazın yeniden inşası, imarı veya esaslı onarımı (BK, m. 350),
- Kiracının yazılı olarak yaptığı boşaltma taahhüdü (BK, m. 355),
- Kiracının kira bedelini ödememesi,
- Kiracının kiraladığı taşınmazı bir başkasına kiraya vermesi.
Yukarıda sayılan sebepler dava yolu ile kiralanan taşınmazın tahliyesi için geçerlidir. İcra yolu kiralanan taşınmazın tahliye edilebilmesi için;
- Kiracının kira bedelini ödememesi,
- Kira süresinin sona ermesi (yazılı bir kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdünün varlığı gerekir),
- Taşınmazda kiracıdan başka üçüncü bir kişinin bulunması,
Durumlarından birinin varlığı gerekli ve yeterlidir.